アパート・マンションオーナー様より頂くご質問・ご要望で圧倒的に多いのは、
空室をどうにかしてほしい。
このご要望がいつの時代も一番です。それでは今まで、数々の空室物件を埋めてきたホームスター不動産管理がお部屋を埋める方法を
ズバリお教えします。それは・・・
・入居者様がここに住みたい！と思える物件を造ること。
・不動産会社を上手に活用すること。
ほぼ、この二点です。そりゃ、分かっているよ・・・。と言われるオーナー様が多数いらっしゃるでしょうが、本当にこの二点をきちんと
抑えれば9割がたの問題は解決します。残りの1割は、立地や周辺条件、人口市場の問題なので、これはオーナー様の努力ではどうしようも
ありません。
今、巷で満室になっている物件は、
オーナー様の努力+不動産会社の努力＝入居率
と言っても過言ではありません。現在、長く空いている物件と言うのは何かしらの対策を打たなければ満室になることはほぼありません。
それが築古物件であればなおさらのことです。ただただ、不動産会社や管理会社に「満室にしてくれ！」と言ったところで満室になるわけ
ありません。それで満室になるのであれば、現状困っているオーナー様など存在しません。
賃貸物件オーナー業＝ビジネス
ということを忘れていませんか？ビジネスというのは、黒字を出す＝収益を上げることで成り立っています。今、お手持ちの物件で収益を
上げることができていないというオーナー様、是非一度ご相談ください。
意外！？
お手持ちの物件がなぜ空室なのか？真剣に考えたことがありますか？答えはとてもシンプルで単純なことです。それは・・・
入居者様がここに住みたい！と思える物件ではない。
要は、入居者様のココロに残らないお部屋だからということなんです。ここで、オーナー様にお伝えしたいのが、満室にするために、やらなければならないこと3か条と、やってはいけないことの3か条です。
やるべきこと3か条
その1.お部屋が埋まらない原因を突き止める。
その2.効果的なリフォーム・設備投資を行い、ココロに残るお部屋造りを行う。
その3.不動産会社、管理会社と良好な関係を築く。
やってはいけない3か条
その1.安易に家賃を引き下げない。→適正な家賃の改定・割引等を行う。
その2.不動産会社へ過剰な広告費を出さない。→入居者様が住みたい！と思えるものにお金をかける。
その3.現実から目を背けない。→リフォーム無、家賃改定無、特典無、これではどんなプロでも客付けは無理。
そして、一番大切なこと・・・
入居者様がここに住みたい！と思える物件を造る。
答えは簡単なんです。簡単だからこそ難しいんです。リフォームや設備投資は必ず必要になってきます、家賃の値下げももちろん必要になってきます。今、お部屋が空いているオーナー様の多くは、不動産会社が管理会社が、「家賃を下げろというから下げた。」「これを導入しないと客付が難しい！と言われたから設備を導入した。」「リフォームをしろ！と言われたのでリフォームをした。」それで収益の悪化を招いているオーナー様をよく見ます。不動産会社や管理会社がいう事はその道のプロですから、ほとんどが正解なんです。じゃ、なぜうまくいかないのか？うまくいってないオーナー様はそう、支出と収入のバランスが取れていないからです。そういった物件の入居者様とオーナー様と不動産会社・管理会社の関係はこうなっています。
入居者様＞＞＞＞＞＞＞＞不動産会社・管理会社＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞オーナー様
いうなれば、オーナー様の一人負けです。言われたままにお金をだし、言われたままに家賃を下げ、言われたままにペット可にし、言われたままに・・・。それじゃ、バランスがとれるわけがありません。投資すべきところ＝お金を使う所を見極め、上記の関係を
入居者様＝不動産屋・管理会社＝オーナー様
とすることが大切です。そのためにはたくさんの方法があり、ここでは書ききれないほどのアドバイスになってしまいます。少しだけ、ホームスター不動産管理が行った「賃貸空室体質改善」の一例をご紹介します。
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久留米市 Tアパート リフォームご提案・リフォーム施行
リフォーム内容
・床材全面張り替え
・シャンプードレッサー新設
・壁紙、天井全面張替
平成26年10月オーナー様よりご相談→全16部屋中、4部屋空。
リフォーム・借り上げのご提案後、リフォーム施工。現在に至る。
ホームスター不動産管理 リフォーム担当者より
・お風呂ユニット全交換
・キッチン全交換
・建具全交換
・クローゼット新設
・トイレ全交換、ウォシュレット新設
とにかく満室にしたい！とのことでしたので、まずは室内のリフォームのご提案をいたしました。オーナー様、リフォームの施工には一定のご理解を頂きましたが、やはり気になるのは・・・「お金をかけてリフォームをして、お部屋が埋まらなかったときはどうするのか？」オーナー様であれば、誰しもが非常に頭を悩ます問題です。しかも、Tアパートの場合、「大幅なリフォームが必要×4部屋」だったため、それ相応の金額になってしまうためです。そこで、ホームスター不動産管理では、オーナー様のリスクを軽減しつつ、安価で且つ効果的なリフォームを行い、一日も早く満室にするべく、まずは借り上げのご提案をいたしました。これにより、オーナー様の空室リスクの軽減を実現しました。リフォームにおいては、提携の内装業者様と共に「お部屋が埋まるためのリフォーム案」を模索し、最終最後まで交渉・打ち合わせを重ね、リフォーム案においても、価格面においてもご尽力いただきました。ただ、ここで重要なポイントがあります。業者様にリフォームを発注する際、「ただ単に、安く安く！の値下げの交渉をするべきではない」という所です。何故か？それは簡単なことです。もっと価格を下げてくれのお願い＝使用部材においては安価な部材を使う、作業においては人件費などを削減する＝仕上がりが悪い、時間がかかるけども仕方がない。という図式が暗黙の了解になってしまいます。それでもいいから、とにかく安く！これがよくありがちな間違ったリフォームへとつながってしまうのです。
お部屋を埋めるために行うリフォームのはずが、いつのまにかリフォームの価格を下げることが目的になってしまっている。
どういうことか？と言いますと、お部屋を埋めるために行うリフォームが、価格が高いから、もう少し安くしてくれ、こことここは施工しなくていい、材質を下げてもいい！ちょっと待ってください！そのリフォーム意味ありますか？あくまでも、入居者の「ココロに残るお部屋」を作るためのリフォームなのに、いつのまにか、予算に合わせるためのリフォームになっていませんか？もちろん、予算内におさめることが最低条件なのは言うまでもありません、であれば、今回は予算内で全工程ができないとしたら、全部屋中途半端にリフォームするよりも抑えるべきポイントをきちんと抑えるために、リフォームの部屋数を少なくするなどのアドバイスや提案をしてくれる業者、不動産・管理会社ですか？リフォームをしたところで、お部屋が埋まらなければ、お金と時間と労力を掛ける意味が全くありません。今回はそうならないように、まずは古さが目立つ水回りを徹底的にリフォームすることに重点を置きました。キッチン・浴槽・シャンプードレッサー・トイレ、これらを全替え。あとは、こちらも古さが目立つ床材とクロスの張替えと、そして、その雰囲気に合わせた建具へ変更。これだけ変われば、お部屋を埋める自信はありましたが、リフォーム施工中は不安でドキドキ。しかし、リフォーム中に何件ものお問い合わせを頂き、リフォーム完成とともに4部屋が満室となりました。もちろん、満室状態をキープしたまま現在に至っております。また、満室後にお問い合わせ頂いたお客様の中には他にリフォームをする部屋があれば予約をしたい！と、ご入居希望のご連絡を頂いております。
このように、見た目は古くても「ココロに残るお部屋」を作れば、おのずとお部屋は埋まるのです。ホームスター不動産管理ではリフォーム・入居斡旋の相談など随時承っております。1部屋からでも借り上げのご提案いたします、お気軽にお問い合わせください。
